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50岁前别急着买房?

来源:找人才 时间:2019-09-05 作者:找人才 浏览量:


人类到我们这代,真是以前所未有的速度在进步着,不但上了「云端」,更登陆了火星!但还是有不少老观念像是烙印在我们的DNA里。

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有些传统价值还不错,但是「追求学历」和「买房子」这两项我就持保留态度,尤其是后者。我怀疑,现代人很多的不快乐便是根源于对这两者的「执念」,我相信这个心结一解,眼前多半能豁然开朗!


在你赞同或是反对这篇文章前,我想先澄清一下,我可不是一味地反对买房喔!纯粹只是看到一些「冲动购物」者(其中大半是年轻上班族)为了买房而牺牲了生命中不少的美好而感到可惜。更何况这几年布妈常催我买房,但每次在我长篇大论地演说后,她总是一脸困惑地走开,然后没几天又来催我一次,实在很没力。幸好我有写微博,老妈听不懂(或不认同)的,我还可以来这里抒发一下。


简单地说,我认为现在这个多变的时代,自有住宅的必要性被严重高估了!


当然啦,你要是符合以下任何一种情况,这篇可以跳过了。因为如果我是你,我一定也会买房子:


1. 手上闲钱够多,有能力以现金购屋的人。(请务必来网聚让大家认识认识!)


2. 目前工作非常稳定(如公务员医生),未来也不打算换跑道,且房贷负担不超过可支配所得的1/3者。


对于上述两种人而言,买一户属于自己的房子,多半是利多于弊的。但是对于其他族群来说,我劝诸位一定要冷静思考。你可以一窝蜂去买团购美食,可以跟风去买最新手机,但只因为「大家都这么做」,或者听信一些似是而非的观念,就背上20年的房贷,那也实在玩太大了。


以下是常见买房子的理由,每一个表面上都是对的,但都有背后的前提假设或时空条件。毕竟房子是很贵的东西,想清楚再下手,千万别冲动啊! 


迷思一:拥有自己的房子才有安定感

 

基本上这是没错,拥有自己的房子不必看房东脸色,可以随心所欲地装潢,享有一切的自主权。但我想说的是,这种踏实安稳的感觉并非无价,而是非常非常昂贵的。当然是见仁见智。如果心理明白这个成本,但仍觉得要拥有自己的房子,那至少当事人知道自己在做什么,但如果只听到「租不如买」这类直白的建商口号,或是看到同事都买了房子,就因此撂落去,真的就让人捏把冷汗了。


另外我们也该想想,一般上班族光是付个头款可能就把多年积蓄消耗殆尽,每个月除非薪水超过1-2万以上,不然每个月的本息摊还也是可观的压力,万一遇到景气不好,工作出了问题,很容易就陷入腹背受敌,走头无路的困境,拥有房子的「安定感」还剩下多少令人存疑。 


迷思二:有土斯有财,买房子同时也是投资

 

到底是有土斯有财,还是「有财斯有土」呢?这是个很耐人寻味的问题!古人会有这句话,是因为土地在农业社会是主要的生产资本,头戴瓜皮帽的员外们把土地租给佃农耕种并收取地租,就像现在的收租公收租婆一样,这确实是个好投资,但前提是,员外跟收租婆自己都已经有房子住了,土地(或房屋)对他们而言,纯粹是个生财工具,而非庇护所,这是和一般人不同的地方。


或许你会说,将来我把房子卖掉可以赚取上涨的差价。好吧,姑且不论房子也有折旧或是跌价的风险,就算你的房子真的在几年内暴涨了一倍,你把它出售大赚了一笔,接下来你和你的家人要住哪?如果你想住在同样的地段,因为所有的房子都上涨了,所以理论上你还是只能买到类似的房子,那一开始又何必卖呢?所以你剩下的选择只有下两个:


一是去偏远地段买便宜房子,手上可以握有盈余,但这是你牺牲生活的便利性和熟悉环境所换取的,很难算是投资上的获利。二是卖掉房子后,在原地段租屋,这样在我看来也不尽合理,若一开始就用租的,并且好好理财,说不定现在手上闲钱更多。


乍看之下,房价上涨会带来利润,似乎是个好投资,但请别忘了,靠房地产投资致富的人不会只有自己住的那一间房子。


迷思三:房子是资产,付出的房贷终究是自己的

 


在会计学上,房子确实是资产没错,但在心理学上,房子绝对是负债。


关键就在于,你的资产(自住的房子)直到你卖掉的那天为止,都不会为你带来任何收益。但你欠银行的贷款,却是毫不客气地每个月吃掉你一大半收入,并持续数十年,你看野原广志(蜡笔小新的爹)的苦脸就知道了,绝对是负债的啦!


当然啦,背债某种程度也算是强迫储蓄,有激发人类潜能的效果。艺人周思洁因为事业失利,背负可观的债务却成功走出事业第二春,成为优秀的讲师。但我想说的是,真想强迫储蓄,其实有不少的理财工具可以达成,像是零存整付或是购买保本商品等,这些资产的流动性都比房子好太多。若是想激发自己的潜能,我认为多生几个小孩效果可能更显著!


迷思四:买户房子当房东,租金会自己养房子(付贷款)

 

我第一次知道这个概念是在「富爸爸穷爸爸」这本书里。作者提到,如果有能力付出自备款,就可以买间房子然后租出去,因为租金收益会高于房贷支出,所以就会产生正向的现金流,成为所谓的被动收入。当时我对这个概念兴奋不已,可是稍稍作点功课就发现,这样「租金高于房贷」的现况在国内是极端罕见的,仅有少数几种状况有机会靠出租房子赚到所谓的被动收入:


1. 房子是现金买的,贷款很少或根本不贷,租金收益算起来有可能比定存要高


2. 租黄金店面


3. 将住宅重新装潢,切分成许多小单位,分租给上班族或学生


即使如此,也得确保出租率够高才行。房市是个高效率市场,也就是说大家都玩得很精了,类似大商圈学区这种出租率超高的地方,有钱炒手早就布局了。假设你是个上班族,要玩这样的游戏还是想清楚比较好。


但富爸爸难道是鬼扯吗?其实不是,至少在美国,这种「被动收入」是真的赚得到的。我们都知道美国人不太储蓄,有意愿存一大笔自备款的人不多,而且在置产观念上不像华人这么有执念,一般说来,他们的租金确实超过房贷不少,只要手上有自备款,买户好的物件然后出租,确实是个不错的投资。


迷思五:居住的权益 = 买自己的房子

 

看完上面四个迷思,你可能会想,那我们小老百姓怎么办,我们也有居住的权益啊!


说到「住的权益」,电视上整天都有名嘴说房价,可以解决问题?,不过应该解决的是名嘴自己的房贷问题,骂一骂发洩可以,而这毕竟不是出路。期待政府会打房,让市房价回到大家买得起的水准?你觉得有可能吗?真变成那样我可能还不敢买哩,要准备要移民了说!


其实放眼全球的大都会,都有一样的问题,甚至更加严重。就以我比较熟悉的纽约来说,我的同事多半薪水不低,甚至包括在华尔街上班的朋友在内,几乎没有一个考虑买纽约市区的房子来自住,不光是买不起,也根本不值得,因为硬着头皮买下来会严重降低生活品质。在大都会区的上班族想要通勤方便,便租个市区的房子,着重生活品质的,则去郊区买屋,我认为这会成为全球大都市生活的常态。坚持要在都会区买自己的房子才算是拥有「居住权益」的人,不能说你不对,只不过这样的重担可能让你感到非常辛苦与挫折。


以上五个迷思,你可能认同,也可能不认同,但这不打紧,重要的是有没有在买屋前想过一轮,并得到一个属于自己的答案。同样的,不管你是迫于无奈或出于自由意志,租屋所带来的正面价值也同样该想过一轮,接下来我想谈谈「只租不买」在现在这个环境下所带来的利多!


价值一:带来自由度

 

房子是「不动产」,一旦买了房子人往往就「动不了」。我认为现在的上班族最好别期待一辈子都可以待在这工作,想要更高的薪资,更好的发展,往其他国家走是必须考虑的选项。想想看10年前你周围有多少人在海外工作,现在这个数字又是多少?那未来10年呢?有了房子当然还是可以接受海外派驻,但届时问题会复杂许多。


就算只考虑本地,如果薪资的大半都来付房贷,你的职场自由度也会大减。受制于房贷压力,你在职场的谈判筹码低了,你可能不得不忍受机车的老板,或是不喜欢的工作与职位,甚至得放弃不少潜在的机会。尤其对于30岁上下的职场关键期,太早因为要供养房子,而放弃未来的可能性,我觉得是很可惜的。


 价值二:有效降低风险

 

很多人把房子想成一个永久性资产,不但不会损坏,而且还会增值,但事实真是如此吗?很遗憾的我必须说,全球气候变迁对人类建筑的损害是很惊人的。这几年地震频繁,暴雨连连,上个月几次地震,我发现墙壁上多了不少裂缝,房客我只要确认不影响安全就好,但我房东要伤脑筋的可就多了。朋友的社区顶楼漏水,每户要分担上万元的修理费,如果你只是租屋,就可以避开这些恼人又花钱的问题,但如果你是屋主,难免会伤心、伤神、还有伤荷包了。


除了财产风险,居住环境的风险也要考虑。就算买屋前再怎么研究,也不能100%保证周遭环境是完美的。像是恶邻居或是地下工厂之类的问题,对于租屋者来说,即使不幸碰到了,大不了搬走,风险的影响有限,但对屋主来说,很容易就变成一个棘手的问题。


价值三:延迟享受的力量

 

心理学家的研究告诉我们,当人们在追寻一项事物时,幸福感会随着成功的逼近而逐渐升温,当真正追到手时,幸福感达到顶峰,但随即开始反转向下。所以不论是追逐爱情,追逐金钱或是名利,最耐人寻味的一段历程其实是即将追到却还没追到的这一段,如果一个人常常处于这样的历程,我相信他的情绪与动力都是最佳的状况。


这也就是为什么我会呼吁年轻人不要太急着买房子,先把买房子当成生活目标就好。太早拥有自己的房子,除了可能带来财务上的压力外,也可能丧失上进的动力。在人生中插上一支标竿来追寻,说不定反倒会更快乐、更来劲。


价值四:金钱运用更灵活

 

「设备租赁」是个蓬勃的产业。越来越多企业需要某项设备时,会倾向租用而不是买断,小从影印机、公务车,大到生产设备甚至波音747,目的就是希望让金钱的使用更灵活,可以投入在更有价值的专案上。买房子对一般人来说最大的问题,就是限制了金钱的使用自由。虽然房子涨价后出售可以获利,但真要赚到差价往往是多年之后的事。心理学家也告诉我们,人往往会把未来可能的收益看的很大,而把当下拥有的价值看的比较小,这就是大家明知道乐透每注期望值极低,但还是会赌上一把的心态。


但事实上,把时间成本考量进去,现在手上的1万元是绝对要比20年后的1万元更有价值的。


人生中很多事情只有一次,过了就再也不会回来,就像小孩子的教育,还有陪伴父母的机会。勉强购屋某种程度就是把小孩子的教育经费、家人的旅游经费、娱乐经费等等投注在房子上,就算多年后手上有了钱,能花钱的机会却已过去,这不是很遗憾吗?


 价值五:精简轻盈的生活

 

搬过家的人都会很惊讶,自己到底是怎么累积了这么多东西的!当年搬去美国时,我有好几个大纸箱到了第二年才拆封。其实我们都高估了自己生活所需要的物品,绝大多数的采购,都是「想要」而不是「需要」!虽然我没有证据,但我相信拥有自己的房子后,人们会想花更多的钱来采买物品妆点它,原本够大房子在几年之后就开始嫌小了。


如果你是租房子的人,较会有足够的动机来遏止你乱花钱的冲动,尤其是大型家具、家电、或不必要的装潢。反正包括房子在内都是身外之物,会让人的心思更容易回归到生活的本质而非物质。


曾经看过一段描写「催眠」的文章,印象很深刻。催眠大师将自愿者催眠后,在耳边给他指令:等会你醒来后,你会脱去身上外套。当你听到我说「谢谢请回座」,你会把围巾围上,好,现在你清醒了!这位自愿者果然把外套脱掉,大师问他,为什么你要脱外套?自愿者回答:因为我觉得很热!接下来大师说:谢谢请回座。自愿者果然回座并且把围巾围上。大师又问他:既然觉得热为什么又要围围巾呢?自愿者回答:我懒得拿围巾,干脆围在脖子上。


「买房子」这件事,某种程度就是一种「群体催眠」。我们每个人都以为买屋是出于自由意志,也说得出看似正确的理由(前述的五项迷思),加上周围多数人都这么做,总不会有错吧?但我们也有可能是受到文化、媒体、甚至建商的心理暗示,掉入心理学家所说的群体盲从(Social Compliance)陷阱而不自知。


总结一句话,如果你是个暂时无力买屋,却因此苦恼甚至愤愤不平的人,建议你一定要换个角度思考。房子原本就是「奢侈品」而非「必需品」。把它当成一个美丽的目标来追寻,年轻时努力工作,年长时若钱赚得够多就尽量用现金买吧!当做多年来辛苦的慰劳品。否则,以通勤便利为考量租个房子,在财务自由、职场发展、以及生活品质的综效上,我认为会是相对理性的策略。


当无壳蜗牛实在不需要委屈,也没啥好气愤的,因为背着重壳的蜗牛搞不好更累。不过话说回来,当个枝头上的黄鹂鸟岂不更轻松惬意!


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